家を売るには次のように悩むことがたくさんあります。
・売りに出すか賃貸に出すか？
・価格設定や値引きはどうすればいいのか？
・不動産会社は専任契約か一般契約か？
・売り出す時期やタイミング
・売ることが決まった家のリフォーム
また、私が家を売ったときは以下の疑問を抱きました。
・高く売るためのコツはあるのか？
・売った後の確定申告は面倒なのか？
・家の査定は何を見られるのか？
・自分の家は売りやすい条件？それとも売りにくい？
こうした家を売るために悩むことや、疑問を感じやすいことの注意点、ポイントについて紹介します。
家を売る時の注意点
家を売る時の行動や方法は明確な正解がないこともあります。しかし、家を売るための様々なことに注意点や売却を成功させるコツやポイントがあります。少しでも疑問を感じたことがあれば、注意点を理解して少しでもリスクが少なく納得のできる方法を取りましょう。
1.家を売る時の値下げについて
家を売り出して購入希望者が現れると価格交渉をされるケースがよくあります。値下げは商談が始まってから応じるか検討するのではなく、売り出し価格を決める時点で値下げのビジョンを明確にしておきましょう。
まず、売り出し価格を相場に基づいて設定して、売り出してからの期間や問い合わせ、内覧の反響を見ながら値下げの必要性について考えましょう。
不動産仲介業者は家を高く売るよりも、早く成約させて仲介手数料の売上を上げることを最優先してくるケースもあります。売り出し当初の価格設定と不動産会社の対応が適切か見極めることが家を高く売るためのポイントです。
家を売る時の値下げには要注意
家を売るときの不動産屋の選び方
売りたい家の売却相場を調べる方法
2.家を売る時にリフォームする？
老朽化が進んだ家を売る時はリフォームの必要性についても考えましょう。現状のまま使い続けることが困難な場合や、お風呂、キッチン、トイレなど水回りの設備が古い場合は、一度リフォームの見積を取っておくとよいでしょう。
リフォームをするかは別にして、見積だけでも用意があると購入希望者へのアピール材料にもなります。リフォームで綺麗にしてから売る行為はハイリスク･ハイリターンでうまくいけばリフォーム費用以上に家の価値が上がって高く売れることもあります。
しかし、リフォームはセンスが求められて内容によっては、リフォームしたことで購入希望者の候補から外されてしまうケースもあります。一戸建てとマンションで変わるリフォームの必要性や、不動産業者によってリフォームに得意･不得意があることを認識して、リフォームは慎重に検討しましょう。
家を売るときはリフォームしたほうがいい？
3.家を売る時の内覧について
内覧で難しいのは居住中の家を売る場合です。内覧希望のアポイントはなるべく断らないようにして、家を売り出した場合は週末は内覧に応じられる環境を作ったり、不動産会社に鍵を預けて不在時でも内覧できる環境を作るとよいでしょう。
居住者が立ち会う必要性や、立ち会う場合の注意点を理解しておく必要があります。
ただでさえ居住中は空家に比べて家が売れにくい条件でなので、売り主が協力的でないと、さらに家は売りにくくなります。
内覧に応じる時は掃除や整頓を行い、自由に家の中を見てもらうなど、内覧客がストレスなく購入検討できる環境を用意しましょう。
家を売る時の内覧と内覧対応の注意点
4.専任契約ってどう？
家を仲介で売り出す時は不動産会社と媒介契約を結びます。一般と専任のどちらを選ぶかで不動産会社の対応や、売り物件情報の配信範囲が異なります。
専任契約は広告費の予算が取れやすく、業者によっては仲介保証やスタッフ立ち会いによるオープンハウスの対応をしてもらえるメリットもありますが、仲介業者が囲い込みをして積極的な販売活動をしてくれないケースもあります。
一般と専任それぞれのメリット･デメリットを理解して、専任を利用するなら業者の販売活動の内容や販売方針を事前に確認しておくことが大切です。専任契約後に売る気を見せなくなる悪質業者の手口の紹介や、一般契約のメリット･デメリットなどを詳しく解説しています。
家を売る時の仲介は一般がいい？専任がいい？
5.家の売り時、時期について
家の最適な売り時は、競合物件の有無と不動産市場全体の動向や経済動向で決まります。不動産や経済の市場動向は予測はできるものの、将来どのように動くかは誰にも分かりません。つまり、家の売り時と時期は、近隣のライバル物件の状況が重要です。
中古を売る場合でも新築を含めたライバル物件情報をリサーチして、売り出し中の物件が多い時は、他の物件が売れるのを待って、競合が少ない時に売り出した方が売却成功しやすいケースもあります。
家を売る時期については、賃貸のように年度の切り替え時期が特需になるようなことはありません。季節は気にせずにライバル物件の有無を判断材料に売り時を見極めましょう。
6.家が売れるまでの期間ってどれくらい？
半数以上の売り物件は3ヶ月以内に売れています。売り物件は鮮度が重要で最初の3ヶ月はたくさんのチャンスがあります。しかし、3ヶ月以上経過すると値下げをしたり、仲介の不動産会社を変えてみるなど対策を取らないと長期間売れ残ってしまうケースが多いです。
家を高く売るコツは、売り出してからの反響を見て戦略を組み直すのではなく、売り出す前に仲介会社の見極めや売り出し価格の設定、販売活動の確認など準備をしっかり行うことです。
まずは家が売れる期間についての買い手の心理や不動産市場の仕組みを理解することから始めましょう。
7.家を高く売るためのコツ
家を高く売るコツはいろいろありますが、一番重要なのは仲介を依頼する不動産会社選びです。不動産会社が売り主の利益を優先しない理由など、業者側の思惑や仲介手数料の仕組みを理解して、適切な販売活動をしてくれる業者を選びましょう。
売り出し中も不動産会社が適切な販売活動をしているかチェックしたり、要望を伝えることが高額売却への近道です。不動産会社の選び方や適切な販売活動の方法や、瑕疵保険で物件の価値を上げるテクニックなどを詳しく紹介しています。
8.家の査定ポイント
家を売るときは、不動産会社から提示される査定額が適正が見極める必要があります。土地の面積や近隣エリアの坪単価からおおよその査定価格を把握しておくとよいでしょう。土地、建物、マンションごとの査定の計算方法や、加減点のポイントをまとめています。
人気設備の事例や、や住宅ローン･火災保険を利用する際の優遇の有無なども踏まえて、自分の家がどのくらい価値があるのか調べてみましょう。予備知識があると悪質な不動産会社を見極められるようになります。
9.家を売るために必要な書類
家を売る時は売買契約書を交わし、不動産移転登記手続きを行います。査定を受ける際は不動産会社が登記事項証明書を取得するので、何も書類の用意をしなくても手続きを進められます。
しかし、家を購入したときのパンフレットや広告、測量図、耐震証明書など資料になる書類を用意しておくと査定価格が上がったり、家を売る時のアピールポイントにできます。
家を売るために必要な書類を売買契約時、引渡し時、販売活動に必要なものなど項目別にまとめています。家を売る前に必要書類の有無を確認して、必要な書類や資料にできる書類などを整理しておきましょう。
家を売るために必要な書類などの準備物
10.家を売った時の確定申告
家を売った時の確定申告は必須ではありません。居住用の家やマンションを売った場合、大半の方は確定申告不要です。
確定申告が必要になるのは3,000万円の控除枠を差し引いても利益が出る人や、住宅ローン残債が多いか新しく住宅ローンを組んで住み替えを行うなど、損失が出て損益通算できる場合です。
ここでは確定申告が必要な人のために、確定申告の手順と必要書類の揃え方について紹介しています。譲渡益、譲渡損失の計算は譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の作成がポイントになります。
11.売る？貸す？
所有している家は売らないで賃貸に出すという選択肢もあります。多くの方が一度は貸した方がいいのではないかと検討するものです。
賃貸は家賃収入を得られて、節税、将来住む家を残せるメリットがありますが、空室リスクや入居者とのトラブルリスクもあります。特に転勤で遠方に引っ越す場合に売るのか貸すかを迷うケースが多いですが、賃貸のメリット・デメリットを踏まえて慎重に検討しましょう。
持ち家やマンションを、売った方が得な場合、貸した方が得な場合
12.売れる家、売れない家。その条件は？
中古住宅は物件ごとに立地や建物の設備、状態など条件が異なります。売れる家と売れない家には、それぞれ共通点があります。
当サイトでは、売れる家と売れない家の条件をまとめています。売ろうとしている家が、それぞれの条件にどのくらい該当するか確認して、家の需要と売りやすさを確認しましょう。家の強みや弱みを理解すれば効率的な販売活動の方法が見えてきます。
売れる家、売れない家、その違いはどこにある？
売りやすいマンション、売りにくいマンション。その違いは？
おわりに
家を売るための注意点やポイントはたくさんあり、不動産会社からは全てを事前に説明してもらえません。
私が家を売った時も、購入希望者が現れたり、売買契約書を交わした後に初めて知った手間やデメリット、不動産のルールもありました。項目が多く、読むだけでも手間はかかりますが、私が家を売った経験を踏まえて、もっと早く知っておけば良かったと思える注意点をまとめています。
是非、ひとつひとつ売ろうとしている家の注意点をご確認いただき、高額売却に向けてお役立てください。
