家を売った時の確定申告の注意点

家を売った時に確定申告が必要になるケース

家を売った時の確定申告は次の2種類があります。

• 譲渡所得の確定申告
• 譲渡損失が出て損益通算できる場合の確定申告

確定申告の期限は2月16日〜3月15日で、前年(1月1日〜12月31日)までの所得、損失を申告します。1月〜3月に家を売った場合は、翌年の確定申告になります。

確定申告の方法は税務署の窓口とインターネット(e-Tax)、郵送があります。はじめて家を売って不安な点がある場合は、税務署に行って窓口で確認しながら確定申告書類を作成することをオススメします。

税務署で手続きをする場合は、必要書類を持参して、現地で税務署が用意している確定申告用書類を作成して提出する流れになります。

譲渡所得がある場合の確定申告

譲渡所得の定義は次の通りです。

「譲渡所得　＝　譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）」

買ったときの価格と譲渡するときに発生した仲介手数料などの合計が、売却価格より低ければ譲渡所得はかかりません。
居住用で住んでいた場合は、要件を満たすことで特別控除額(3,000万円)があるので、課税譲渡額の計算式は次のとおりです。

｢課税譲渡所得　＝　譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額（一定の場合）」

私が家を売った時は、税理士に相談を行い買ったときより高く売れていなければ確定申告は必要ないと説明されました。

買った時よりも高く売れた場合でも、居住用物件で特別控除の適用を受ければ譲渡所得3,000万円以下であれば課税譲渡所得は発生しませんが、特別控除を証明する意味を含めて確定申告は必要です。居住用物件でない場合は、買った時より高く売れれば課税譲渡所得が適用されます。

税率は個人所有の場合、保有してからの期間で税率が変わります。不動産業を営む法人の場合は事業所得になります。課税所得の発生する場合は税理士に相談しておくと良いでしょう。

譲渡所得がある場合の確定申告で必要な書類は以下の通りです。

・不動産売却時の売買契約書のコピー
・不動産購入時の売買契約書のコピー
・仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
・確定申告書B様式※
・分離課税用の確定申告書※
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）※
・新築時の建築費やリフォーム費用が分かる書類(なくても可能)

※を付けた書類は税務署が用意している書類です。
不安がある方は先にネットでダウンロードで印刷をして内容を確認しておくとよいでしょう。

https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki01/shinkokusho/pdf/h25/02.pdf
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/denshi-sonota/kokugai/yoshiki/pdf/02.pdf
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/yoshiki02/pdf/b020.pdf

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の書き方

家を売って利益が出たときの確定申告で難しいのが、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の記入です。売買契約書のほか、購入時の建築費用が分かる書類があれば、減価償却分を計算して自力(税務署スタッフのアドバイスをもらいながら)で記載することも可能です。

建物の建築費用が分からない場合は、取得費用を売買価格の建物相当額の5%に計算する決まりになっていて、新しい家だと不利な計算になってしまいます。

また税務署のスタッフは税金対策のアドバイス等をせず、手元にある書類だけを考慮して譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の作成を指示してきます。

譲渡所得が発生するときは、売り出しをする前の段階から税理士と相談して、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）の作成を税理士などの専門家にサポートしてもらうとよいでしょう。

特に売買代金が高額な物件は数百万円以上の税金が発生するケースもあり、税金対策も考慮した確定申告をできるかで、納税額も大きく変わるケースもあります。

譲渡所得の税金や確定申告に不安があれば、無料税務相談会を行っていたり、不動産売買に強い専門の税理士事務所と提携しているなどサポート体制がある不動産業者を選ぶとよいでしょう。不動産会社に相談できない場合は、実費を払ってでも税理士に直接相談してみるとよいでしょう。

譲渡損失が出て損益通算できる場合の確定申告

譲渡損失における損益通算の特例は以下の2種類があります。

・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
：居住期間5年以上、住宅ローン残存期間10年以上で、住宅ローン残高より売却価格が安い場合など

・居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
：居住期間5年以上、譲渡損失が発生する状況で、新たに10年超えの住宅ローンを組んで新しい家に買い換える場合など

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けるための必要書類

・不動産売却時の売買契約書のコピー
・不動産購入時の売買契約書のコピー
・仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
・売買契約時の住宅ローン残高証明書
・確定申告書※
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）※
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書※

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

・不動産売却時の売買契約書のコピー
・不動産購入時の売買契約書のコピー
・仲介手数料、印紙税などの領収書のコピー
・売却した家の登記事項証明書
・売却した家の住民票の除票
・買換えした家の登記事項証明書
・買換えした家の年末における住宅ローンの残高証明書
・買換えした家の住民票
・確定申告書※
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（確定申告書付表）※
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書※

専門家への相談が理想。自分で確定申告する場合は特例制度をよく理解する

損益通算の控除に関する特例が利用できる場合は、なるべく税理士などの専門家のサポートを受けて確定申告書類の作成をすることが理想です。自分自身で書類を作成して確定申告したい場合は、適用される特定の条件をしっかり確認しておきましょう。

不動産売買や付随する手続きを通じて、特例の要件を満たすためには、どのような書類や資料が必要なのかを考えれば、必要書類の不備が少なくなります。あとは確定申告時に税務署のスタッフと相談しながら、書類作成を進めていくとよいでしょう。

損益通算する場合は必要書類が多くなるので、確定申告期限ギリギリではなく、書類不備があっても対処できるように早めの行動を心がけましょう。

おわりに

私が家を売ったときは確定申告不要でしたが、当時は家を売ったら無条件で確定申告が必要だと勘違いしていて、売買契約書等必要書類一式を持って税務署に行きました。しかし、税務署の確定申告スタッフからは、｢買ったときより安く売ったのなら確定申告しなくていい｣と回答があり、内容すら確認されませんでした。

確定申告期間中は税務署は大混雑するので、税務署のスタッフは必ずしも適切なアドバイスをしてくれるとは限りません。特に損失を出して損益通算したい場合は、｢損益通算の特例対象になっている｣と先に伝えて相談するとよいでしょう。

利益が出ている場合の税率は保有期間によって異なりますが、数百万円単位の高額な税金が発生するケースも多いです。減価償却の計算や取得費に計上するべき費用など、税金対策を考慮した申告をすることで大幅な減税ができるケースもあります。

家を売って確定申告が必要なときは、たとえ費用をかけてでも税理士のサポートを受けることをオススメします。