【ケース別】家の買い替え、住み替えの方法

家の買い替え、住み替えのパターン

持ち家を持っている方が、家を買い替え･住み替えを行うシチュエーションは、「マンションから戸建てに住み替えたい」「家を広くしたい･狭くしたい」「立地や家の設備を充実させたい」など様々な理由があります。

よくある住み替え･買い替え事例のパターンとポイント、注意点をまとめました。

まずは住宅ローンと引越しのパターンを知る

いかなる状況でもポイントになることは共通していて、住宅ローンの有無と、買い替え･住み替え時に仮住まいに引っ越すなど手間とコストをかけられるか、です。

住宅ローンのパターン

・住宅ローン残高はない(ローンを組んでいない、完済済みなど)
・住宅ローン残高を先に一括返済してから新しい家を買う
・売ったお金でローン返済をしてから家を買う(売却資金でローンを完済可能)
・売ったお金を全額ローン返済して、さらに不足分は貯金を使って補填をしてローンを完済させてから家を買う
・住み替えローンを利用する
・家を売っても足りないローン残債については、別途ローンを組み替える契約で家を売って賃貸や実家に戻る
・住宅ローンがある中で新しい家もローンを組む2重ローン(ダブルローン)で対処する

なお、ローン中の家の売り方で悩んでいる方は、コチラのページもあわせてご覧ください。

ローン中の家を売る方法

引越しのパターン

・既存の家を居住中で売り出しする　→　買い手が見つかってから退去　→　仮住まい　→　新しい家を購入する
・先に仮住まいへ引越し　→　既存の家を空家にして売り出し　→　売却　→　新しい家を購入する
・新しい家へ引越し(2重ローンやローンと賃料の2重払い)　→　引越し　→　既存の家の売却　→　売却資金が残れば新しい家の繰り上げ返済
・住み替えローンを利用して、売却と新しい家の購入を同時に進める
・新しい家を先に決めて、既存の家は買取やつなぎローンなどを利用して引越し
・買い替え特約をつけて先に購入する家を売る　→　今の家が売れてから引き渡し(一定期間売れなければキャンセル)

このほかにも、住み替え先が実家など費用がかからない場所に仮住まいしたり、賃貸住宅に引越しして貯金ができるまでしばらく住むなど多数のシチュエーションがあります。

資金や売却時期の制限(早く引っ越ししないといけない都合があるなど)、新しい家を購入するタイミング(買い先行or売り先行)など、状況によって最適な引っ越し方法は変わります。

2重ローンで新しい家を買う

現在住宅ローンを組んでいる場合でも、残高や収入など審査の内容によっては、既存のローンを残したまま新しく住宅ローンを組むことが可能です。2重ローンやダブルローンとも呼び、買い替えの場合でも住宅ローンの支払いが一時的に重複します。
既存の家のローン残高が少ない場合や、新しく購入する家が安い場合にオススメです。

2重ローンの支払い期間中は家計を圧迫して、貯金を切り崩さないと生活できないこともあります。
しかし、既存の住宅ローンを残して新しい家を買えば、仮住まいを用意する必要もなく、2重ローンを払う体力さえあれば、既存の家を時間をかけてじっくり売ることができます。

新しい家を買うときの頭金が少なくなるので、住宅ローン新規借入時の事務手数料(借入額の0.5%〜2%)は高くなりますが、古い家を空家にして仲介に出せば、高く売れる可能性が高まります。

引越しも1回ですむので、最終的には手元にお金が多く残るケースが多いです。

購入と売却を同時進行で住み替えを進める

新しく購入する家と、既存の家の売却を同時進行で行い、引渡し日を同日、もしくは限りなく近い日に設定すれば、無駄もなくローン審査も比較的スムーズに対処できます。
あらかじめ、銀行、購入先、売却先、それぞれの仲介業者に買い替えを行う旨と、お金の流れに家の売却資金が絡むことを承認してもらう必要があります。
日程調整を適切にしないと、住む家やお金を調達できないなど、いろいろと問題が発生しやすいので慎重に検討する必要があります。

仮に、購入と売却を同時に進めて引渡し日も同日に設定した場合でも、引き渡し日までに家の中を空っぽにして、新しい家に引っ越しできるのは引き渡し後です。
つまり、古い家から新しい家にダイレクトで引っ越しすることはできず、仮住まいを用意するか、レンタルスペースもしくは引越し業者に交渉して一定期間荷物を預かってもらいホテル住まいをするなどの対処が必要です。

なかなか思うように進まないもので、購入、売却の相手も期間に対しての注文が多すぎると嫌がられてトラブルに発展することもあります。
特に不動産売買をする相手が個人の場合は、自己都合による期間の要望ばかりしすぎない方がいいでしょう。

仮住まいを利用する

仮住まいに一度転居する方法が、買い替え、住み替えで一番無難です。既存の家を売ることを先行して、新しい家を買うまでは仮住まいで生活します。
仮住まいは一般的には賃貸か夫婦どちらかの実家に戻る方法があります。

また、仮住まいをする場合でも、既存の家を居住中の状態で売り出して、買い手が見つかってから仮住まいに引っ越す方法と、売り出しする前に仮住まいに引越しをして空家にして売りに出す方法があります。空家にして家の中を綺麗にしてから売りに出せば、より高く売れる可能性が高まります。

しかし、価格設定が高すぎると長期間売れ残って、仮住まいの賃料負担が大きくなってしまうこともあります。仮住まいを利用して売り出し前に引越しする場合は、住宅ローンの賃貸を2重で払える期間を考慮して、早く売りたいのであれば価格設定は安めに設定することが求められます。

仮住まいを利用すると、仮住まい中の賃料や引っ越し費用、実家で親と同居するストレスなど、デメリットも多いですが、先に既存の家を売って住宅ローンを精算してから新しい家を購入すると、ローン審査が通りやすく、ローンの保証料など初期費用が安くなります。

家を売ってローン完済しても手元に残るお金が多い場合は、売り先行にすると新しく買う家の予算を高めに設定できます。

買い替え特約で先に新しい家を決めてから既存の家を売る

買い替え特約とは、買い先行で新しい家を先に決めてしまい、売買契約時に既存の家を売りに出して、予定価格で売却できなかったら、新しい家の売買契約を無効にできる特約です。

買い替えする方に有利な特約で、期限内に家を売れば希望する家に住めることを確約されているので、リスクがほとんどありません。しかし、新しく買う家の売り主や不動産仲介会社からしてみれば、売買契約しても無効によるキャンセルリスクが高いので、歓迎はされません。

買い替え特約を付けるときは、不動産仲介会社から売却希望価格が、適正相場よりも安くする条件になることが多いです。また新しく購入する物件は、買い替え特約を付ける場合は値引きをしないなど条件が不利になるケースもあります。

買い替え特約による住み替えにこだわっていると、気付いたら業者に買取してもらうよりも安い価格で仲介に出したり、相場より高い価格で新しい家を購入しているなど、不動産取引価格そのものが不利な条件になってしまう傾向があります。

買い替え特約を利用するときは、売りと買いの双方で不利な条件になっていないか慎重に見極める必要があり、買い替え特約が付かないなら買わないといった強いこだわりはもたないようにしましょう。

新しい家を現金で買う

新しく買う家を現金一括で払えるなら、買い先行で新しい家に引っ越しをして、既存の家は空家にしてから売却活動するとリスクがほとんどありません。相応の資金力が必要ですが、定年退職で田舎に移住する場合や、子供が自立して、小さい間取りの中古マンションに引っ越す場合に実践されることが多いです。

新しく買いたい家の希望条件が安くて現金購入できる見込があれば、既存の家の住宅ローンは繰り上げ返済せずに貯金を増やすことを優先しましょう。

買い替え、住み替えは、まずは不動産会社に相談が無難

住宅ローンが残っている中での買い替え･住み替えをする方は非常に多く、不動産会社は豊富な案件を仲介や買取･販売で対応した実績を持っています。

適した方法は、ローン残債、既存の家の価値や売れやすさ(需要)、新しい家の条件、引っ越し時の仮住まい調達の可否など、状況によって変わります。

まずはプロから状況に合わせたアドバイスをもらうと、より現実的な買い替え･住み替え方法が見えてきます。

おわりに

買い替え･住み替えするときは、買い先行か売り先行か決めることを優先するように案内されることも多いですが、私は買い先行、売り先行も含めて、まずは利用できる条件を絞り込んで選択肢を確認することが大切だと思います。

• 2重ローンで審査は通るのか？
• 仮住まいの調達は可能か？仮住まいの家にはどのくらいの期間住めるのか？
• 買い替え特約を利用するなら、家の売り出し価格をいくらくらいが適正価格なのか？
• 新しい家を現金で買うことは可能か？

上記の条件を見て、自分でもできそうなことが何パターンあるのかを明確にしておきましょう。買い替え･住み替えの場合は、既存の家をいかに高く売れるかが成功のカギになります。

家を高く売ろうとすれば空家にする必要が出たり、売り出し価格を高めにして仲介で売りに出す必要がありますが、売却活動が長期化して、仮住まいの賃料などコストが増えるなどリスクも多くなります。

買い替え･住み替えはリスクとリターンのバランスをどこで折り合いを付けるかが重要です。リスクを背負えないなら、古い家は業者に買い取りしてもらうなど条件が多少悪くなっても妥協する必要があります。

住宅ローン残債や現金など資金面も考慮しつつ、不動産会社と相談しながら、自分に合った買い替え･住み替え方法を見つけましょう。