家を売るときに境界確認と本測量を行う

境界確認や本測量は基本的に必要

不動産登記情報では、敷地面積(土地の広さ)と所在地(番地)の記載のみで、土地の方位などの具体的な記載はありません。所有する土地の範囲は、地面に境界杭を売って区切るものですが、古い家は境界を売っていなかったり古い境界がなくなっているケースがあります。

また、再度測量すると実際の広さが、登記上の面積と異なっているケースもあります。境界確認と本測量は、家を売る際の法律上の必須事項ではないですが、土地の単価が高い市街地では、境界が明確で本測量を実施しないと家が売りにくくなります。

不動産査定で訪問査定を受けるときは、不動産会社が境界の状態を確認して、適切なアドバイスをしてくれます。

測量の種類

測量には様々な種類があり、家を売るための測量は大きく分けて｢本測量｣と｢仮測量｣があります。

■本測量
正式には用地測量（境界確定測量）と言い、土地及び境界等について調査し、必要とする資料や測量図の作成を行い、隣人との境界交渉や差異が発生した際の土地地積更正登記を行います。

■仮測量
簡易測量とも呼び、既存する境界杭や境界線と推測される構造物（道路側溝、ブロック塀等）などを測量し、隣接する家と境界の確認や交渉をせずに、暫定的な土地の面積を算出する測量です。

家を売るときに求められるのは本測量です。不動産売買契約を凍結してから引き渡し日までに、売り主負担で行うケースが多いです。仮測量は、主に大手不動産会社に専任で仲介を依頼したときの仲介保証サービスで付いてくることが多いです。

実際に売れたら本測量を求められるケースがありますが、家を売る前に仮測量しておくと、境界の問題や登記上の面積との差異の可能性が明確になるので、買い手に安心感を与え、売買契約後のトラブルリスクを軽減できます。また仮測量済みだと、本測量を依頼する際の費用を安くできる場合もあります。

測量して面積に差異が出る理由

測量して面積に差異が出るケースは多く、私が売った家も、境界を主張通りの位置で打ち直せたにも関わらず、実際の面積は登記上の面積より少なくなりました。測量した面積と登記上の面積が合致するケースは意外なほど少ないものです。

登記上の面積と差異が出るのは、主に次の理由が挙げられます。

• 昔の測量技術は現代に比べて精度が低かった
• 税を少なくするため意図的に少ない面積になるように測量をしていた時代があった
• 平成17年の不動産登記法改正前に分筆登記した土地は測量せずに公簿面積から差し引き計算されていた
• 道路工事や、ブロック塀の基礎工事などを行う際に、施工上邪魔になる境界標を一度取り外して正しい位置に打ち直していないケースがある
• 大地震などの地盤変化で土地そのものが僅かに動いている

古い家ほど、測量すると差異が出る可能性があります。

公募売買と実測売買

公募売買とは、測量せずに登記面積で売買することです。実測売買は、本測量を行い正確な面積を割り出して取引します。

実測売買の場合、不動産売買契約を凍結する前に本測量を行い、性格な面積を割り出して取引価格を決める方法と、売買契約後に本測量を行い、登記上の面積の差異について精算もしくは契約解除の特約を付ける方法があります。

私が家を売った時は、不動産売買契約書の金額から平米単価を割り出し、本測量で差異が出た平米数との差額は、契約書で取り決めをする単価に応じて精算する方法を、買い手の不動産会社から指示されました。また、登記上の面積より本測量をした正確な面積が10%以上狭くなった場合は、契約を無効にする特約をつけました。

測量が終わるまでヒヤヒヤしていましたが、差異は僅かなもので狭くなった分の3万円ほどを、売買契約書の代金から割引しました。測量を行うと、登記上の面積と完璧に合致することは少ないですが、差異はごくわずかなケースが多いようです。

不動産売買契約書の内容によっては、本測量はするけど、よほど大きな差がでなければ金額の精算をしない場合や、狭くなったら精算するけど増えた場合は契約書通りの内容になるケースもあります。土地の相場や境界の状態など、最適な方法は物件によって異なります。不動産会社とよく相談しながら測量と精算のルールを決めましょう。

境界確認と境界による問題点の確認

境界が無い場合は、隣接する家と境界の立ち会いを行い、同意を得て境界確認書を取り交わします。また境界がある場合でも、敷地をはみ出した設備がないか確認を行い、問題があれば境界を超えている家と覚書を取り交わします。

境界確認の交渉は基本的に測量会社に全て任せて、住民同士で直接交渉をしない方がトラブルを回避できます。境界交渉が難航するケースでは、家を売るのが難しくなり、測量費用も高額になるリスクが発生します。

私が家を売ったときは、境界杭が1点打ってない箇所があり、さらに排水弁が隣の家にかかっている問題がありました。隣の家との近所付き合いがあまりよくなくて不安がありましたが、測量会社に任せたら私の家の主張通りの境界を定め、排水弁の問題も売却するにあたり、隣の家の了承を取ってもらいました。

新しく購入した中古住宅も、排水弁を設置するためのコンクリートの一部が隣の家に入っている状態でした。売り主が隣の家から、既存の建物を使用する限り、境界を超えたコンクリートの一部を認めて、将来建て替える際に撤去する覚書を交わしてもらいました。

まずは不動産会社の訪問査定を受けて、境界杭の有無や境界に関して問題がないか確認してもらいましょう。

測量費用の相場

業者や家の大きさ、状態、境界の状態によって異なりますが、本測量の相場は25万円〜50万円です。ただし、境界確認や境界杭の新設が必要など、難しい状況では100万円以上の費用がかかるケースがあります。

測量会社を選ぶ際には、不動産仲介会社と提携している業者を利用すると割引を受けられることが多いです。不動産査定を受けてみて、売却にあたっての本測量の必要性と概算相場を確認してみましょう。測量会社によって費用が大きく変わることもあるので、納得のいかない説明であれば、ほかの不動産会社にも相談してみるとよいでしょう。

私が実家を売った際は本測量を行いましたが、当初は知り合いの測量屋に声をかけましたが、費用が高く信用できない問題もあり、知り合いにはキャンセル料を支払い、不動産会社から紹介された測量業者を利用しました。

測量にも様々な種類があり、売却のための本測量･境界確認は、専門性の高い業者の利用をオススメします。不動産仲介会社と提携している測量会社は、実績と専門性が高いので、自分で業者を探すよりも安くていい仕事をしてもらえる可能性が高いです。

おわりに

私が家を売ったときは、境界の問題があるのは理解していましたが、本測量で30万円近い費用がかかるのは知りませんでした。最初に購入申込書を頂いた個人の方(商談の結果不成約)は測量の話が一切ありませんでしたが、結果的に売却を決めた不動産会社は、本測量は必須と提示がありました。

不動産仲介会社からは、買い手が決まってから本測量の話をしてきました。不動産査定を受ける際は、自分から聞かないと、境界や測量費用の概算費用の説明を受けられない場合もあります。古い家など測量、境界に不安があれば査定時に確認しておくとよいでしょう。

測量費用はかかりますが、ほとんどのケースで売買価格が大きく変わったり、売買契約がキャンセルになる大きな問題にはなりません。しかし、一部では境界の交渉が難航して売買契約が無効になったり高額な測量費用がかかる事例もあります。大きなトラブルに発展するリスクがどれくらいあるのか事前に把握しておくことはとても重要です。

測量に不安があれば、仮測量サービスを用意している不動産仲介会社に相談してみるのもひとつの手です。