マンションを売る場合は、一戸建て住宅とは違い、管理費、修繕積立金、管理状況、共有スペースの設備といった兼ね合いも考慮しないといけません。
マンションは主に権利区分が所有権になり、戸建に比べて境界や測量の必要がないメリットもありますが、マンションならではの特性を理解しておくことが大切です。
マンションを売るための方法と適正価格で効率的に売るためのポイントをまとめました。
マンションを売る方法
マンション売却に関する手続きや売却方法は、一戸建てや土地などほかの物件種別と大差はありません。まずは不動産会社に相談して、買取か仲介かの売却方法を決めて、買い手が決まったら売買契約をする流れになります。
古いマンションの場合は、売却が長期化すると管理費や修繕積立金の負担が大きく、リフォームすると付加価値が付きやすいため、戸建に比べて買取を選ぶ方が多いです。また、総戸数が多いマンションは、同時に売り出しをする競合物件や、過去に販売された取引事例が多く、適正価格が明確になりやすいです。
マンションを売る流れは、以下の手順になります。
- 不動産業者の査定を受けて相談をする
- 物件の条件や問題点を踏まえて、適性相場や売却に必要な条件を認識する
- 設備や共用スペース、管理状況など、物件ならではの課題を明確にして、売り出す前に戦略を立てておく
- 買取の場合はそのまま不動産業者と手続き、仲介の場合は仲介業者を決めて売り出しを行う
- 仲介業者による販売活動(内覧や進捗状況の報告を受ける)
- 商談、価格交渉、条件確認 → 成約(未成約の場合は5番の販売活動に戻る)
- 不動産売買契約、手付金の受領
- 引渡し準備(不用品の処分、買い手のローン本審査など)
- 引渡し、残代金受領
不動産売却全般に関する手順や流れは別ページで詳しく解説しています。
このページでは、マンションならではのポイントや注意点を中心に紹介しています。
マンションの適正価格を計算する
マンションの適正価格は近隣物件の取引価格など、エリアに応じた相場に加えて、以下の要素が考慮されます。
- マンションの建物としての価値(築年数、立地、施工会社、共有スペース、管理状況など)
- 階数、間取り、平米数、部屋の向き(方角)など部屋の条件
- リフォームの必要性や既存設備の価値
- 管理費、修繕積立金が適正か？
- 建物の管理状況
- 駐車場の空きの有無と料金
マンションは鉄筋構造のため、木造の一戸建てに比べて、築年数の経過による建物価値の下落が少ないです。駅前の好立地で人気の物件は、新築購入価格よりも高く売れるケースもよくあります。マンションと間取り･平米数が同じなら、基本的に高い階の方が高値が付きやすく、南側や角部屋も人気物件に条件になります。
マンションを買う人は戸建購入も検討している方が多く、ローンを組んだ時の月々の支払いを重視します。管理費、修繕積立金が割高で、料金に見合う管理体制が取られていない場合は、近隣マンションの相場より安くしないと買い手がつきません。
売り出し価格を決めるときは、同じマンションや近隣のマンションの取引価格や売り出し価格を参考に加減点をして算出しましょう。
売れやすいマンション、売れにくいマンションの条件はコチラのページで詳しく解説しています。
(参考記事：売りやすいマンション、売りにくいマンション。その条件は？)
オープンルームを開催してもらう
オープンルームとは、部屋のカギをあけて、土日など特定の日の日中は、予約なしでいつでも売り物件を内覧できるイベントです。オープンルームは購入希望者が気軽に足を運ぶことができます。物件を見てくれる内覧者数が多ければ、それだけ見込客も発生しやすく、効率的な販売活動です。
オープンルームは仲介を依頼する不動産会社が開催をして、広告や不動産屋のホームページで告知も行います。朝と夕方に鍵の開閉だけして、日中はスタッフを不在にして開催する方法と、日中は不動産屋の営業マンが一日常駐する方法があります。
当然、スタッフが1日常駐すると、不動産屋側の手間と人件費がかかるため、一般媒介ではなく専任媒介でないと対応してくれないケースが多いです。
マンションの場合はオートロックが付いている物件だと、スタッフが常駐しないとオープンルームそのものが開催できません。仲介業者を選ぶ際はオープンルームの開催をしてくれるかや、頻度を契約前に確認しておきましょう。
マンションはリフォームの需要が高い
マンションは建物の骨格がしっかりしていて、内装や設備さえメンテナンスしておけば、木造住宅より長く住めるメリットがあります。中古マンションはリフォームしてから売りに出す事例も多く、購入価格が安ければ、買い手が引きし後に自分好みにリフォームしようとする方も多いです。
リフォームの必要性がある物件は以下の売却方法があります。
- リフォーム済みマンションの直売に強い不動産業者に買取してもらう
- 売り主が自己負担でリフォームしてから売りに出す
- リフォームの見積だけ取っておいて、購入希望者に提示したり、内覧時の説明パネルにイメージ写真と見積を掲載する
- 設備が古いことを踏まえた価格で何も対策せずに現状販売する
再販のためのリフォームはセンスが求められるので、個人の好みではなく、不動産業者やリフォーム業者の意見をよく聞いて検討しましょう。リフォームをしたり、買取業者に売るかは結論を出すのは後回しにして、まずはリフォームの見積だけでも取っておくと、その後の売却方法の検討や販売活動に役立ちます。
(参考記事：22.家を売るときのリフォームについて)
開発が進んでいる地域は過去の取引価格はアテにならない
新築マンションや商業施設の開発が進んでいる地域は、過去の近隣物件の取引価格はアテになりません。マンションは建物の耐久性が高く、経年数による価値の下落幅が低いため、周辺環境が良くなるとマンションの価値は上がります。
マンションは戸建に比べても価値が上昇しやすい好立地物件の比率が高く、人気条件が揃っていれば価値が下がりにくく、周辺環境の変化によるプラス材料に敏感に反応します。
悪質な不動産業者は、価値が上がっているエリアのマンションでも過去の取引価格を提示して安く買取しようとしてきます。また、経験が浅い担当者だと、現在や近い将来の不動産価値の算定ができず、価格上昇中の人気エリアを安い価格で売り出すように提案することもあります。
開発が進んでいるエリアなど、周辺環境の変化を感じられる場合は、過去の取引価格はあまり参考にならず、相応の付加価値をつけて売り出しても、買い手がすぐに見つかる可能性が高いです。
マンションは危険負担を考慮して、契約から引き渡し日までの期間を長くしない
危険負担とは、売買契約書を交わしてから、引き渡しを行うまでの間に、何らかの理由で部屋が滅失したり、損壊した時の負担の取り決めをする契約条項です。一般的には、直せるものは売り主の負担で対応して、現状回帰できれば、買い主はキャンセルできないルールになっています。
火災や風災などの損失は、売り主が引き渡し日まで加入している火災保険で、大体のことをカバーできます。売り主が地震保険に加入していない場合で、地震で倒壊し修理･復元できないような状態であれば、天災を理由に契約無効をできますが、よほど古いマンションを除いて大地震でも倒壊するリスクは低いです。
マンションで難しい状況になるのが、共用部分の損傷です。東日本大震災の時にもマンションの基礎構造にひび割れが入るなどの事例が多数ありました。マンションの共用部分の損壊は売り主ではなく、マンションの管理組合が修繕積立金を活用して対処します。
売り主の負担はないのですが、管理組合がしっかりしてないと修理に時間がかかり買い主からクレームが入るケースもあります。戸建の場合は火災保険による対処か、天災を理由に無効にするなど結論を早く出せますが、マンションは管理組合も絡むので話が難しくなりやすいです。
頻繁に起こることではありませんが、万が一の危険負担も考慮して、契約から引き渡しまでの期間はなるべく長くしないほうが安心です。購入希望者が現れたら、住宅ローンの仮審査の状況や、勤務先情報などを聞いて信用力を確認しておくとよいでしょう。
おわりに
マンションを売るときは、買い手の気持ちになって、売ろうとしている物件を見つめ直してください。マンションを買った時の状況を考慮して、その時と同じ家族構成と勤務先であれば、再び売り出ししようとしている価格で同じマンションを中古購入しようと思えたかなど、買った時の立場に置き換えて考えると適正価格が見えてきます。
マンションは売り出し期間が長期化すると修繕積立金や管理費の負担も大きくなります。住んでいるときは必要と思って払える出費でも、売ることが決まっている中でマンションの維持費を払うのは気持ちに抵抗が出るものです。
売れ残って長期化しないように、適正相場を調べたり、信頼できる不動産会社を選定するなど、売り出す前の準備を入念に行っておきましょう。
