家を売るときは不動産会社の仲介手数料や測量、登記費用など売り主負担の手数料があります。家を買うときに比べれば各種手数料は安いですが、売却価格が全て手元に残るわけではありません。
家を売るときの費用についてまとめました。
家を売る時には色々な費用がかかる
家を売る時の費用は以下のものがあります。
- 仲介手数料
- 住所変更費用(登記費用)
- 抵当権抹消登記費用
- 測量費用
- 住宅ローン繰り上げ返済手数料
- 印紙代
- 譲渡益課税(所得税･住民税)
- 不用品の家具･家電の処分費用
- リフォーム費用
- インスペクション、瑕疵保険費用
売却条件や売る家の状況によって不要になる項目もあります。
それぞれの手数料、税金、その他の費用が発生する条件と相場を理解して、希望価格で売れた場合、手元にいくらいのお金が残るのか計算しておきましょう。
家を売る時の手数料
家を売るためには、以下の業者を利用するのが一般的です。
- 不動産仲介会社
- 司法書士
- 測量会社
- 金融機関
- 不用品処分業者
各業者の利用状況に応じて、手数料を支払う必要があります。もっとも比率が高いのは、不動産会社への仲介手数料です。おおむね売買代金の「3%+6万円」の仲介手数料がかかります。
家を売るための登記では、抵当権抹消や住所変更に応じて司法書士への手数料･印紙代がかかり、そのほか測量費用、不用品の処分費用の負担などがあります。必ずかかるのは司法書士の報酬と印紙代等のみです。
仲介ではなく買取や自己発見取引で売れば仲介手数料もかかりませんし、交渉次第では司法書士報酬を含めた登記費用も全て買取業者負担で行ってくれます。家を売るにあたって測量が必要であれば費用負担が大きくなります。
家を売る時の手数料
各種手数料の相場や計算方法についてはコチラのページで詳しく紹介しています。私が家を売った経験も踏まえて、仲介手数料の値引き事情を特に詳しく掘り下げました。
「家を売る時にかかる手数料と値引き」の詳細はこちら
家を売る時にかかる税金
家を売って利益が出ると、譲渡所得に対して住民税と所得税がかかります。
このほか、売買契約書の印紙代も税金に該当しますが、売買代金5千万円以下の条件でも印紙代は1万円なので、それほど気にする金額ではありません。
譲渡所得は単純に買値よりも売値の方が高ければ税金が発生するものではなく、3,000万円の控除枠や、建物の減価償却など難しい計算式がたくさんあります。私も家を売る税金について、ほかの解説サイトや宅地建物取引士の参考書でリサーチしましたが、理解するのに苦労しました。
簡単にまとめると、居住中の家を売った場合は3,000万円の控除枠があるので、売却価格が3,000万円を大きく超えない限り、譲渡所得が発生しないので税金もかかりません。ただし、税金がかかるケースでは譲渡所得に対して、最大で39.63%の税金(住民税+所得税)がかかるケースもあります。
つまり、家を売るときの税金は印紙代を除いて一切かからない人が大半ですが、税金がかかるケースでは数百万円単位の大きな金額になるケースが多いです。必ず家を売る前に譲渡所得が発生する可能性を確認しておきましょう。
家を売る時の税金とその計算方法
家を売る時にかかる税金とその計算方法についてはコチラのページで詳しく解説しています。
計算式を見ても理屈が分からないと理解に苦しみ、なおかつ実際に家を売って税理士や不動産会社に税金の相談をした私が、家を売った時の税金について分かりやすく解説しようと試みました。
「家を売る時の税金とその計算方法」の詳細はこちら
譲渡所得が発生した場合の流れと、損失が出て損益通算できるケース
家を売って3,000万円控除なども差し引いて譲渡所得が発生した場合は、住民税と所得税が高くなります。さらに国民健康保険に加入している方は、家を売った利益が保険料の計算にも繁栄されるので、家を売って利益が出た翌年1年に限り、保険料が大幅に高くなってしまう可能性があります。
家を売った場合、減価償却を考慮しなければ、ほとんどの方が損失が出ているものです。損が出た時に損益通算で税金が安くなることもありますが、損益通算が適用されるのは住宅ローンが絡んでいるごく一部のケースに限定されます。
損失が出て損益通算できる可能性があるのは以下の2パターンです。
- 住宅ローンの残債が家の売却価格よりも大きい
- 家を売る売買契約をした時点で住宅ローン残高があり、なおかつ住み替える家も住宅ローンを組んで購入する場合
このほかにも、売る家の所有期間が5年を超えていて、年収3,000万円以下など、損益通算を受けられる人は複数の要件を全て満たしている必要があります。
家を売って益が出た場合、損が出た場合
家を売って利益が出て譲渡所得が出る可能性がある方と、住宅ローン残債がある家を売って損益通算できる可能性がある方はコチラのページをご確認ください。
「家を売って益が出た場合、損が出た場合」はこちら
リフォーム、瑕疵保険･インスペクションなどに費用をかけて家を高く売る
家を売るときの費用には、リフォームや瑕疵保険、インスペクション(検査)など、売り主の任意で行う投資的な費用もあります。初期費用や売り主の負担になる費用は極力かけたくないと思うものですが、家を魅力的な物件にするためにコストをかけると、結果的に家が高く売れて元が取れるケースもあります。
特にキッチン、お風呂、トイレの水回りが古いマンションはリフォーム、築20年以上の木造住宅は瑕疵保険の加入を検討する価値が高いです。しかし、リフォームなど投資的な費用は、必ず売却価格で回収できるものではないので慎重に検討しましょう。
ただし、物件の条件や状況によってリフォーム、瑕疵保険、インスペクションに費用をかける価値が高い物件であれば、必要性を検討してみてください。
その他の費用
リフォームについてはコチラ
「家を売るときのリフォームについて」はこちら
瑕疵保険、インスペクションについてはコチラ
瑕疵担保責任の認識および瑕疵保険への加入検討、特約設定など」はこちら
おわりに
家を売る時は相応の費用がかかります。私が実家を売ったときは、売却価格が1,400万円でしたが、仲介手数料、測量、不用品処分などで80万円ほどの費用がかかりました。それでも家を買うときにかかる費用より安く、100万円前後は売却費用がかかると思っていたので大きな問題ではありませんでした。
かかった費用のうち、仲介手数料と測量費用は、家の売却代金を受け取ってからの精算だったので負担が少なかったです。各種費用を払うタイミングは、利用する不動産会社によって異なる項目が多いです。初期費用をかけられない場合は、不動産仲介会社に提携している司法書士や測量屋、不用品処分業者を利用するとよいでしょう。
家を売るためにかかる費用は、削減を心がけるのではなく、多少の費用をかけてでも家を高く売ることを重視しましょう。ただし、業者によっては相場より高い手数料を請求してくることもあるので、必要な費用の内容と相場を認識することが大切です。
